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    首批“限售”城市厦门已到期解禁,市场影响有多大?

    厦门地产资讯2019-04-17 11:03

    2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易,随后全国57城相继推行限售,限售周期从2年至5年不?#21462;?#26085;前,首批限售城市陆续开始“解?#22330;保?#22823;量二手房获得入市资格,存量房是否会对新房市场造成影响和冲击?不同的城市影响几何?

    继3月底广、厦、福?#21462;?#38480;售”解禁后4月迎来首轮高峰期

    从时间来看,2019年3月底开始,首批限售城市陆续接近或触及解冻期限,厦门、福州率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期,共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中,预计下一轮峰点为2019年9月至10月,三四线城市限售自4月初长乐开始,其余城市在3-5月陆续跟进,呈持续性状态。从首批限售解冻城市来看,主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中,广州率先解禁,深圳由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著,其中不乏城市市场处于深度调整期,典型如厦门、济南等,商品住宅库存大,库存消化周期位居全国前列,二手房的大量入市或进一步加剧市场压力;西安、重庆等城市为核心热点城市,新房成交体量较大,消化周期较短。当然,首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市,位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区,受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

    首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌短期似有集中抛售现象

    如图所示,首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例,二手房挂牌量环比上涨12%,?#20808;?#24180;8月上涨61%,市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投?#24066;?#23458;群来说,在投?#39318;?#37329;冰封2年之久后,获利套?#20540;?#39537;动较为强劲,亟需挂牌入市。但三城均出?#33267;?#37327;增价跌的现象,广州、厦门的均价?#20808;?#24180;皆有所下跌,福州的成交均价为近几月来最低点位,部分客?#26680;?#26377;急于获利了结之心态,出?#33267;?#38454;段性抛售现象。我们预测,随着城市限售的陆续解禁,未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。

    广州、厦门、福州限售解禁对新房市场影响程度有限

    随着3月“小阳春”行情的展现,25个统计的一、二线城市新建商品住宅成交面积同比上涨8%,广州、厦门、福州三城成交量皆有大幅回升,同?#20173;?#24133;皆在30%以上,厦门、福州同?#26085;?#24133;分别为37%和82%,皆高于全国一、二线城市平均增幅。广州同?#20173;?#24133;52%但尚不如一线城市平均水平。

    就“限售”解禁影响首当其冲的二手房市场而言,3月厦门二手住宅成交面积达39.2万平方米,环?#20173;?#38271;133%,同比更是激增345%,成交面积与挂牌量涨幅成正比,成交量较为可观,可见二手房交易市场相对活跃。但限售城市对比其他城市来看,同?#20173;?#24133;并无突出优势,由此可见,成交量的上涨与限售解禁并无太大关联,主要还是由市场自身因素导致。

    我们判断,限售解禁对新房市场影响并不如想象中那么大,究其原因还是在于这类城市二手房市场量能较小,与新房市场相比仍存在差距,更多的人追求性价比而选择购买新房,二手房入市对新房市场影响程度实为有限。

    综合而言,首批限售解冻?#26376;?#24066;影响有限。二手房市场短期挂牌量增幅明显,交易也明显活跃,出?#33267;?#22686;价跌的现象,但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下,多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验。就新房市场而言,大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟,成交体量较小,因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击,我们认为,限售解禁对整体楼市短期不会造?#19978;?#33879;影响。

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